De regels voor het gebruiken en bebouwen van de ruimte om u heen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Hierin is bijvoorbeeld vastgelegd waar mag worden gewoond, waar bedrijven mogen staan en hoe hoog gebouwen mogen worden gebouwd. 

Onderdelen van het bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bevat een kaart, regels, begrippen en een toelichting. Op de kaart staat aangegeven welke bestemming ergens geldt, waar regels aan zijn gekoppeld. In de toelichting worden deze regels en de totstandkoming van het plan vaak nader uitgelegd of verklaard. Het bestemmingsplan als geheel wordt door de gemeenteraad vastgesteld. 

Raadplegen van het bestemmingsplan

U kunt de regels die op locaties gelden zelf inzien via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. In de zoekbalk kunt u uw adres opgeven. Selecteer vervolgens links in de lijst het bestemmingsplan om deze in de kaart te zien. Bij het klikken op een locatie in de kaart verschijnen rechts de bestemmingen op deze plek. Door hierop te klikken vindt u de regels die bij die bestemming horen. 

Toetsing aan het bestemmingsplan

Wanneer u een omgevingsvergunning aanvraagt, wordt onder meer getoetst aan de regels van het geldende bestemmingsplan. In de regels staat allereerst in de bestemmingsomschrijving hoe een gebouw of locatie mag worden gebruikt. Vervolgens zijn er bouwregels, bijvoorbeeld hoeveel u mag (bij-) bouwen, hoe hoog uw hekwerk mag zijn en wanneer een archeologisch onderzoek is vereist. Het is raadzaam om te zorgen dat uw bouwplan binnen de regels van het bestemmingsplan past. Als dit het geval is, is de gemeente op basis van het bestemmingsplan namelijk verplicht om de (bouw-) activiteit te vergunnen. 

Afwijken van het bestemmingsplan

Past uw aanvraag niet, dan is er een aantal mogelijkheden om in uw geval af te wijken van de regels in het bestemmingsplan. Er zijn hiervoor drie opties: 

  • Het bestemmingsplan bevat regels om wijzigingen mogelijk te maken in de vorm van wijzigingsbevoegdheid. Past uw bouwplan binnen een algemene of onder de bestemmingsregels opgenomen wijzigingsbevoegdheid, dan kan dit middels een reguliere afwijkingsprocedure. Dit noemen we binnenplans afwijken.
  • Voor activiteiten die passen onder artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) kan op het bestemmingsplan worden afgeweken. Dit zijn de zogenaamde kruimelgevallen. Hieronder valt bijvoorbeeld ook het tijdelijk gebruik. Vanuit de kruimelregeling gaat het altijd om kleine afwijkingen waarvoor een reguliere procedure wordt doorlopen. Wel noemen we deze manier van afwijken buitenplans. 
  • Als er geen wijzigingsbevoegdheid of kruimelregeling kan worden toegepast, dan kan alleen buitenplans worden afgeweken met een uitgebreide Wabo-procedure. Deze is in feite gelijk aan het wijzigen van het bestemmingsplan. Op deze manier afwijken noemen we afwijken middels een projectbesluit.  

De reguliere procedure voor binnenplans of buitenplans afwijken

Voor het afwijken van het bestemmingsplan is altijd een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit “handelen in strijd met het de regels van ruimtelijke ordening”. Het kan zijn dat u alleen deze activiteit moet aanvragen, bijvoorbeeld wanneer het bouwen zonder vergunning mogelijk is. Maar vaak is de afwijkingsvergunning nodig naast een omgevingsvergunning voor de (bouw-) activiteit die u uitvoert. In die gevallen kunnen alle activiteiten waar u een vergunning voor nodig heeft in één omgevingsvergunning worden aangevraagd.

De uitgebreide procedure: een projectbesluit

Bij een uitgebreide procedure wordt meer onderbouwing van u gevraagd. Wanneer u een locatie anders wilt gebruiken dan in het bestemmingsplan of via de lijst van kruimelgevallen is geregeld, dan is aan u om aan te tonen dat uw gebruik eveneens voor een goede ruimtelijke ordening zorgt. Om dit aan te tonen levert u een ruimtelijke onderbouwing aan. Naast de verplichte aspecten, zoals een watertoets, kunnen wij daarin verschillende aanvullende onderzoeken van u vragen. Denk aan archeologisch onderzoek, flora- en faunaonderzoek, akoestisch onderzoek of een stikstofberekening.

Projectbesluit of bestemmingsplanwijziging?

Een projectbesluit is gericht op het toestaan van één specifieke activiteit. Gaat het bijvoorbeeld om het bouwen van een woning in agrarisch gebied, dan wordt daarmee enkel toestemming gegeven voor uw specifieke bouwplan. Wilt u later nog iets veranderen, dan heeft u een nieuwe vergunning nodig. Daarvoor moet ook een nieuwe procedure worden doorlopen. In plaats daarvan kunt u ook kiezen om het bestemmingsplan te laten wijzigen. Omdat een bestemmingsplan op hoofdlijnen wordt opgesteld, bent u daarna flexibeler om tot een gewenst bouwplan te komen. 

Wijzigen van het bestemmingsplan

Om het bestemmingsplan te wijzigen, zorgt u zelf voor de benodigde gegevens en onderbouwing. Meestal voert een stedenbouwkundig bureau dit voor u uit. Voor het doorlopen van de procedure om het bestemmingsplan te bekrachtigen, tekent u een overeenkomst met de gemeente. Hierin worden kostenverhaal en planschade geregeld.  

Procedure om het bestemmingsplan te wijzigen

De procedure om een bestemmingsplan te wijzigen is een werkwijze die landelijk gelijk is. Op de website van het Kenniscentrum InfoMil kunt u de volledige procedure met extra informatie terugvinden. In het kort bevat deze verschillende fasen, waarna openbare bekendmaking volgt:

  • Optioneel: de opstelling van een voorontwerpbestemmingsplan, om erachter te komen wat uw omgeving van een (grote) verandering vindt; 
  • Vooroverleg bij de andere betrokken overheden zoals het waterschap en de provincie, waarbij de provincie een reactieve aanwijzing kan geven;
  • De ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Gedurende 6 weken kunnen belanghebbenden hun zienswijzen indienen; 
  • Vaststelling en ter inzagelegging van het definitieve wijzigingsplan. Gedurende 6 weken kunnen degenen die een zienswijze hebben ingediend beroep instellen;
  • Het onherroepelijk in werking treden van het gewijzigde bestemmingsplan, dat het oude bestemmingsplan op de betreffende locatie vervangt. 

Planschade

Wanneer een bestemmingsplanwijziging negatieve invloed heeft op de waarde van omliggend onroerend goed, kan er een tegemoetkoming in planschade worden geclaimd. Wilt u hier meer informatie of weten of u voor tegemoetkoming in planschade in aanmerking komt, bezoek dan onze pagina tegemoetkoming planschade.

Het indienen van een principeverzoek

  • Voor u een proces uitwerkt, is het verstandig om bij de gemeente na te gaan welke mogelijkheden u heeft en welke ontwikkelingen kansrijk zijn. Om de mogelijkheden te verkennen, kunt u een afspraak maken met de afdeling Bouwen, Milieu en Leefomgeving via bml@heumen.nl
  • Heeft u al een verder uitgewerkt idee, dan is het mogelijk om een principeverzoek in te dienen. Daarbij onderzoekt de gemeente de wenselijkheid van uw wijziging, en wordt een verzoek om principetoestemming aan burgemeester en wethouders voorgelegd. 
  • Als positief wordt besloten, kunt u hieraan geen rechten ontlenen, maar hebt u wel meer investeringszekerheid bij de verdere uitwerking van het plan. U kunt principetoestemming zien als een intentieovereenkomst: wanneer alle vereisten in een later stadium in orde zijn, zullen wij medewerking verlenen. 
  • Als afwijzend wordt besloten, kunt u in overleg om aanwijzingen vragen voor herziening van het plan. 

Kosten

Voor het beoordelen en begeleiden van aanvragen voor reguliere vergunningen, uitgebreide vergunningen en bestemmingsplanwijzigingen heffen wij legeskosten. De hoogte hiervan vindt u in de meest recente Legesverordening gemeente Heumen.

Vragen en ondersteuning

Wilt u advies of heeft u vragen over bovenstaande? Neem dan contact op met onze balie Bouwen, Milieu en Leefomgeving. Dit kan per mail via bml@heumen.nl.